Diorgenes Emerson Advocacia

Vendi meu terreno e a Prefeitura continua cobrando IPTU no meu nome. O que posso fazer?

Algumas vezes, o proprietário-vendedor ou possuidor-vendedor de um terreno transfere a propriedade ou a posse deste terreno para o comprador; e ninguém não faz o registro do contrato no registro geral de imóveis ou comunica a Prefeitura sobre a transferência da posse da propriedade; depois disso, não raras vezes, o proprietário-vendedor do imóvel ou o possuidor-vendedor do imóvel continua sendo cobrado IPTU pela Prefeitura e é surpreendido com uma notificação de cobrança do IPTU em valores acumulados, como 10 mil, 20 mil etc., ou ordem de penhora de bens de valor equivale para venda e quitação da dívida.

Nesses casos, muitos se perguntam: “qual a causa pela qual isso acontece e o que posso fazer?”

Nesse caso, responderei a pergunta, exemplificando de acordo a legislação tributária do Município do Recife, capital de Pernambuco.

Comecemos pela causa pela qual isso acontece.

SUJEITO PASSIVO DO IPTU

De acordo com a lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – que dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios -, no seu art. 34, o contribuinte do imposto sobre propriedade predial e territorial urbana (IPTU) é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

SEÇÃO II
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
[…]
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

De forma semelhante, conforme a Lei nº 15.563, de 27 de dezembro de 1991 – que institui o código tributário do município do Recife -, no seu art. 21, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor, enquanto que, no seu art. 22, o responsável pelo IPTU poderá ser qualquer dos possuidores, direitos ou indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais possuidores.

 

Seção III
Dos Contribuintes e dos Responsáveis
(arts. 21 a 22)
Art. 21. Contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor.
Art. 22. Poderá ser considerado responsável pelo imposto, quando do lançamento, qualquer dos possuidores, diretos ou indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais possuidores.

 

No tocante ao proprietário, consoante de acordo com a lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – que institui o código civil -, no seu art. 1.245, proprietário é aquele que registrou o título de transferência da propriedade no registro de imóveis.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
1 º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

 

Acerca de tal possuidor, direito ou indireto, de acordo com a mesma lei, no seu art. 1.196, possuidor é todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade; o possuidor direto é aquele que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito, pessoal ou real; e, por consequência, o possuidor indireto é aquele que não tem a coisa em seu poder, temporariamente, embora tenha poderes inerentes à propriedade.

LIVRO III
Do Direito das Coisas
TÍTULO I
Da posse
CAPÍTULO I
Da Posse e sua Classificação
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

 

Em relação a tal possuidor a qualquer título, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), 1º seção, sob sistemática de recursos repetitivos, tema 122, os contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU são o promitente-comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel e o proprietário-promitente-vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis).

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR).
1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
2.A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESPn.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.
3.”Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação” (REsp475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004).
4.Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.
(STJ – 1ª SEÇÃO – REsp 1110551/SP – Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES – Data do julgamento: 10/06/2009 – Publicação: DJe 18/06/2009 – grifo meu).

No mais, de acordo com o Código Tributário Municipal do Recife, no seu art. 35, no município, existe um Cadastro Imobiliário (CADIMO).

Art. 35. Serão obrigatoriamente inscritos no Cadastro Imobiliário – CADIMO os imóveis existentes no Município como unidades autônomas e os que venham a surgir por desmembramento ou remembramento dos atuais, ainda que isentos ou imunes do imposto, com indicação do proprietário, titular do domínio útil ou possuidor, área do imóvel, testada, profundidade e área construída.

Conforme lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997 – que alterou a redação daquele mesmo código no art. 35, parágrafo 2º -, a inscrição no CADIMO e o registro de alterações na situação do imóvel no CADIMO deverão feitas por estas pessoas: proprietário ou titular do domínio útil ou seu representante legal; por qualquer dos condôminos, seja o condômino diviso ou indiviso; compromissário vendedor ou comprador, no caso de compromisso de compra e venda; inventariante, síndico, liquidante ou sucessor, quando se tratar de imóvel pertencente ao espólio, massa falida ou à sociedade em liquidação ou sucessão; possuidor a legítimo título; senhorio no caso de imóveis sob o regime de enfiteuse; de ofício.

Capítulo II
Das Obrigações Acessórias
(arts. 35 a 40)
Seção Única
Da Inscrição no Cadastro Imobiliário
(arts. 35 a 40)
[…]
Inciso acrescentado pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 19972º A inscrição dos imóveis no Cadastro Imobiliário e o registro de alteração deverá ser promovida:
I – pelo proprietário ou titular do domínio útil ou seu representante legal;
Redação dada pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997.
Redação original:
“I – pelo proprietário ou seu representante legal”.
II – por qualquer dos condôminos, seja o condomínio diviso ou indiviso;
Redação dada pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997.
Redação original:
II – por qualquer dos condôminos, seja o condomínio diviso ou indiviso”.
III – pelo adquirente ou alienante, a qualquer título venda;
Redação dada pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997.
Redação original:
III – pelo compromissário vendedor ou comprador, no caso de compromisso de compra e venda”.
IV – pelo compromissário vendedor ou comprador, no caso de compromisso de compra e venda;
Redação dada pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997.
Redação original:
IV – pelo inventariante, síndico, liquidante ou sucessor, quando se tratar de imóvel pertencente ao espólio, massa falida ou à sociedade em liquidação ou sucessão”.
V – pelo inventariante, síndico, liquidante ou sucessor, quando se tratar de imóvel pertencente ao espólio, massa falida ou à sociedade em liquidação ou sucessão;
Redação dada pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997.
Redação original:
V – pelo possuidor a legítimo título”.
VI – pelo possuidor a legítimo título;
Redação dada pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997.
Redação original:
“VI – de ofício”.
VII – pelo senhorio no caso de imóveis sob o regime de enfiteuse;
Inciso acrescentado pelo artigo 1º da Lei nº 16.352, de 30 de dezembro de 1997.
VIII – de ofício.

Sobre tais pessoas, de acordo o mesmo código, no seu art. 35, parágrafo 1º, se nenhuma delas fizerem tal alteração no CADIMO por meio de apresentação de documentos hábeis exigidos pelo Poder Executivo no prazo de 30 dias, então todas elas responderam pela obrigação de pagar o crédito tributário.

 

• 1º A atualização deverá ser requerida por qualquer dos indicados no § 2º do art. 35, que não fazendo respondem solidariamente pela obrigação tributária decorrente, mediante apresentação do documento hábil exigido pelo Poder Executivo, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da ocorrência da alteração.

Desse modo, por um lado, se você é um daqueles contribuintes do IPTU (proprietário, titular do domínio útil, possuidor à qualquer título) ou responsáveis pelo pagamento do IPTU (possuidor, direto ou indireto), então você continuará obrigado ao pagamento do mesmo; por outro lado, se você é uma daquelas pessoas listas que está envolvida na transferência do imóvel e tem o dever de fazer a comunicação da alteração nele ou transferência e não comunica e não apresenta a documentação dentro do prazo de 30, então você também será responsável pelo pagamento do IPTU.

Entendida a causa pela qual continua a cobrança de IPTU, avancemos para as possíveis soluções para tal situação de débito tributário.

SUSPENSÃO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO OU EXTINÇÃO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO

Nesse caso de irregularidade fiscal quanto ao IPTU, se o contribuinte ou responsável tributário quiser estar com regularidade fiscal em relação a tal tributo, ela poderá solicitar a emissão de certidão negativa, conforme art. 35, parágrafo 1º-A do mesmo código:

Art. 36
§ 1º-A Na hipótese do parágrafo anterior, a prova de regularidade fiscal será feita por certidão negativa, que conterá informações relativas ao último responsável inscrito no CADIMO, resguardado o direito da Fazenda Municipal em relação aos demais responsáveis solidários pela obrigação tributária decorrente.

Tal certidão pode ser expedida caso o crédito tributário tenha sido extinto, consoante art. 205 do Código Tributário Nacional:

CAPÍTULO III
Certidões Negativas
Art. 205. A lei poderá exigir que a prova da quitação de determinado tributo, quando exigível, seja feita por certidão negativa, expedida à vista de requerimento do interessado, que contenha todas as informações necessárias à identificação de sua pessoa, domicílio fiscal e ramo de negócio ou atividade e indique o período a que se refere o pedido.
Parágrafo único. A certidão negativa será sempre expedida nos termos em que tenha sido requerida e será fornecida dentro de 10 (dez) dias da data da entrada do requerimento na repartição.

Tal extinção do crédito tributário, de acordo com o CTN, art. 156, ocorre nestas hipóteses: pagamento; compensação; transação; remissão; prescrição; decadência; conversão de depósito em renda; pagamento antecipado e a homologação do lançamento; consignação em pagamento; decisão administrativa irreformável.

Extinção do Crédito Tributário
SEÇÃO I
Modalidades de Extinção
Art. 156. Extinguem o crédito tributário:
I – o pagamento;
II – a compensação;
III – a transação;
IV – remissão;
V – a prescrição e a decadência;
VI – a conversão de depósito em renda;
VII – o pagamento antecipado e a homologação do lançamento nos termos do disposto no artigo 150 e seus §§ 1º e 4º;
VIII – a consignação em pagamento, nos termos do disposto no § 2º do artigo 164;
IX – a decisão administrativa irreformável, assim entendida a definitiva na órbita administrativa, que não mais possa ser objeto de ação anulatória;
X – a decisão judicial passada em julgado.
XI – a dação em pagamento em bens imóveis, na forma e condições estabelecidas em lei.  (Incluído pela Lcp nº 104, de 2001)        (Vide Lei nº 13.259, de 2016)
Parágrafo único. A lei disporá quanto aos efeitos da extinção total ou parcial do crédito sobre a ulterior verificação da irregularidade da sua constituição, observado o disposto nos artigos 144 e 149.

Dito isso, aquela certidão negativa equivale a certidão positiva de efeitos negativos, a qual é emitida, caso exista créditos tributário que não estejam vencidos ou estejam em curso de cobrança executiva em que haja sido penhorado bens ou estejam com a exigibilidade suspensa, tudo consoante CTN, art. 206:

Art. 206. Tem os mesmos efeitos previstos no artigo anterior a certidão de que conste a existência de créditos não vencidos, em curso de cobrança executiva em que tenha sido efetivada a penhora, ou cuja exigibilidade esteja suspensa

Tal suspensão do crédito tributário, de acordo com CTN, art. 151, pode acontecer nestes casos: moratória; depósito do seu montante integral; reclamações; recursos; concessão de medida liminar em mandado de segurança; concessão de medida liminar ou tutela antecipada em outras espécies de ação judicial; e parcelamento.

 Art. 151. Suspendem a exigibilidade do crédito tributário:
I – moratória;
II – o depósito do seu montante integral;
III – as reclamações e os recursos, nos termos das leis reguladoras do processo tributário administrativo;
IV – a concessão de medida liminar em mandado de segurança.
V – a concessão de medida liminar ou de tutela antecipada, em outras espécies de ação judicial; (Incluído pela Lcp nº 104, de 2001)    
VI – o parcelamento. (Incluído pela Lcp nº 104, de 2001)  
Parágrafo único. O disposto neste artigo não dispensa o cumprimento das obrigações assessórios dependentes da obrigação principal cujo crédito seja suspenso, ou dela conseqüentes.

Dessa forma, se o contribuinte pelo IPTU ou o responsável pelo pagamento do IPTU se encaixar no caso de prescrição do crédito tributário e tal débito não esteja vencido ou inscrito em dívida ativa, poderá solicitar à Secretaria de Finanças do Recife o cancelamento do débito tributário, conforme CTM, art.

Por outro lado, se tal contribuinte ou responsável se encaixar no caso de prescrição e tal débito estiver inscrito em dívida ativa

Por exemplo, você poderá analisar se encaixa no caso de extinção do crédito tributário chamada de prescrição.

Se você se encaixar na prescrição e seu débito não estiver inscrito em dívida ativa, então você poderá solicitar o cancelamento do débito tributário à Secretária de Finanças do Recife, enquanto que, se você se encaixar na prescrição e seu débito estiver inscrito em dívida ativa e existir ação de execução fiscal ou não, logo você poderá solicitar o cancelamento do débito à Procuradoria do Município do Recife, conforme Portaria Conjunta SEFIN/PGM nº 1, de 27 de janeiro de 2020 – que regulamenta o procedimento de concessão de remissão e cancelamento administrativo dos débitos de IPTU, TLP e TRSD dos imóveis interditados administrativamente de que trata a Lei nº 17.944, de 9 de dezembro de 2013 -, art. 3:

Art. 3º Compete ao Secretário de Finanças decidir sobre o pedido de cancelamento dos débitos não inscritos em Dívida Ativa do Município.

Parágrafo único. A Unidade de Tributos Imobiliários da Secretaria de Finanças analisará previamente o pedido de remissão de que trata o caput, emitindo parecer acerca da regularidade do pedido e da juntada da documentação necessária.

Art. 4º Compete ao Procurador-Geral do Município decidir sobre o pedido de cancelamento de débitos inscritos em Dívida Ativa do Município.
1º A Procuradoria da Fazenda Municipal – PFM analisará previamente o pedido de remissão de que trata o caput, inclusive quanto aos débitos em fase de execução, emitindo parecer acerca da regularidade do pedido e da juntada da documentação necessária.
2º O deferimento do pedido de remissão de débitos em fase de execução fica condicionado à renúncia do executado às verbas de sucumbência.
3º O Procurador Judicial responsável pelo acompanhamento do processo de execução fiscal comunicará, nos autos, o cancelamento administrativo dos débitos e requererá a extinção do feito, então você poderá solicitar o reconhecimento da extinção e depois a emissão da certidão negativa.

Caso você se encaixe na prescrição e seu débito estiver inscrito em dívida ativa e existir ação de execução fiscal, então você poderá solicitar o cancelamento do débito ao Poder Judiciário Estadual, de acordo com lei nº 6.830, de 22 de setembro de 1980 – que dispõe sobre a cobrança judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública, e dá outras providências -, no seu art. 40, §4º:

Art. 40 – O Juiz suspenderá o curso da execução, enquanto não for localizado o devedor ou encontrados bens sobre os quais possa recair a penhora, e, nesses casos, não correrá o prazo de prescrição.
1º – Suspenso o curso da execução, será aberta vista dos autos ao representante judicial da Fazenda Pública.
2º – Decorrido o prazo máximo de 1 (um) ano, sem que seja localizado o devedor ou encontrados bens penhoráveis, o Juiz ordenará o arquivamento dos autos.
3º – Encontrados que sejam, a qualquer tempo, o devedor ou os bens, serão desarquivados os autos para prosseguimento da execução.
4^oSe da decisão que ordenar o arquivamento tiver decorrido o prazo prescricional, o juiz, depois de ouvida a Fazenda Pública, poderá, de ofício, reconhecer a prescrição intercorrente e decretá-la de imediato.  (Incluído pela Lei nº 11.051, de 2004)
5^o A manifestação prévia da Fazenda Pública prevista no § 4^odeste artigo será dispensada no caso de cobranças judiciais cujo valor seja inferior ao mínimo fixado por ato do Ministro de Estado da Fazenda. (Incluído pela Lei nº 11.960, de 2009)

Por outro lado, por exemplo, caso o contribuinte do IPTU ou responsáveis esteja sendo cobrado IPTU pela Prefeitura e se encaixe no caso de suspensão do crédito tributário chamado de parcelamento, então poderá peticionar o parcelamento do crédito tributário a Prefeitura do Recife, conforme lei municipal nº 18.836, de 20 de setembro de 2021 – que institui o programa de parcelamento incentivado (PPI) no Município do Recife, art. 1º:

Art. 1º Fica instituído o Programa de Parcelamento Incentivado (PPI) destinado a promover a regularização de créditos do Município, decorrentes de débitos tributários, constituídos ou não, inclusive os inscritos em Dívida Ativa, ajuizados ou a ajuizar, em razão de fatos geradores ocorridos até 31 de julho de 2021.

Exposto isso, passemos ao resumo do presente conteúdo.

RESUMO

Resumindo, expôs para você as causas pelas quais você contra você a Prefeitura pode estar cobrando crédito tributário de IPTU e o que você pode fazer em relação a tal crédito.

Caso você queira entender mais sobre a legislação tributária do Recife ou a legislação tributária de outro município aplicável a você e ter sua documentação analisada, você poderá agendar uma consulta comigo, na qual exporei a legislação tributária aplicável a você de forma mais detalhada, analisarei sua documentação fiscal e recomendarei ações, administrativas ou judicias, se cabíveis.

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Dito isso, até o próximo conteúdo, contribuinte!

FONTES TEÓRICAS

BRASIL. Lei Municipal nº 18.836, de 20 de setembro de 2021. Institui o Programa de Parcelamento Incentivado (PPI), no Município do Recife.

BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios. Diário de justiça eletrônico. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm>. Acessado em 25 de janeiro de 2023.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:< https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>. Acessado em 25 de janeiro de 2023.

BRASIL. Lei nº 6.830, de 22 de setembro de 1980. Dispõe sobre a cobrança judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública, e dá outras providências. Disponível em: < https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6830.htm#:~:text=LEI%20No%206.830%2C%20DE,P%C3%BAblica%2C%20e%20d%C3%A1%20outras%20provid%C3%AAncias.> Acessada em 25 de janeiro de 2023.

BRASIL. Superior Tribunal De Justiça. Resp 1110551/SP. Tributário, Execução Fiscal, IPTU, Contrato De Promessa De Compra E Venda De Imóvel, Legitimidade Passiva Do Possuidor (Promitente Comprador) e do Proprietário (Promitente Vendedor). Diário de Justiça eletrônico: 18/06/2009. Data do julgamento: 10/06/2009. Disponível em <https://scon.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp>. Acessado em 25 de janeiro de 2023.

RECIFE. Lei nº 15.563, de 27 de dezembro de 1991. Institui o código tributário do município do Recife. Diário de Justiça Eletrônico: 28 de dezembro de 1991. Disponível em: <https://recifeemdia.recife.pe.gov.br/sites/default/files/CTM_ANOTADO.pdf>. Acessado em 25 de janeiro de 2023.

RECIFE. Lei municipal nº 18.836, de 20 de setembro de 2021. Institui o programa de parcelamento incentivado (PPI) no Município do Recife. Diário de Justiça Eletrônico: 20 de setembro de 2021.

RECIFE. Portaria Conjunta SEFIN/PGM nº 1, de 27 de janeiro de 2020. Regulamenta o procedimento de concessão de remissão e cancelamento administrativo dos débitos de IPTU, TLP e TRSD dos imóveis interditados administrativamente de que trata a Lei nº 17.944, de 9 de dezembro de 2013. Diário de Justiça Eletrônico: 28/01/2020. Disponível em: < https://recifeemdia.recife.pe.gov.br/sites/default/files/PortariasTributarias.pdf>. Acessado em 25 de janeiro de 2023.