1. INTRODUÇÃO

Ao iniciar o processo de aquisição de um imóvel a título de compra e venda, sabe que existem uma série de dúvidas quanto ao valor total que iremos pagar, documentações, burocracias, taxas e impostos envolvidos. E sempre surgem perguntas como: ITBI, o que é? quem paga? como é calculado?

estar por dentro de todas as taxas e impostos que compõem o custo de aquisição de um imóvel, para não ter nenhuma surpresa no final do processo de compra, sendo o ITBI um dos principais pontos a se levar em conta.

Assim, exporemos tudo que você precisa saber sobre o ITBI- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Quer entender melhor do que se trata esse tributo, quem tem direito à isenção e como aproveitá-lo?

Neste conteúdo, exporemos como conseguir a isenção do ITBI.

2. Sigla

O ITBI pode ganhar nomes diferentes dependendo da região do Brasil em que a cobrança é efetuada. Em Goiânia, por exemplo, a taxa também é conhecida como ISTI – Imposto Sobre Transmissão de Imóveis, não há diferença entre cálculos, regras e percentuais do imposto. O que varia mesmo é apenas a nomenclatura utilizada pela região de cobrança.

3. O Que É ITBI?

É o imposto cobrado sobre imóveis situados no Município, quando transacionados inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre bens imóveis por natureza ou acessão física, exceto os de garantia, como definidos na Lei Civil.

4. Finalidade do ITBI

A função do ITBI é principalmente de base fiscal. O lucro acumulado com esse valor recebido pela prefeitura deve ser utilizado em obras e no planejamento de melhorias para a cidade, além de manter seguros financeiros para os municípios.

5. Fato gerador do ITBI: o que causa o dever de pagar o ITBI?

Também poderá ser cobrado por ocasião da cessão de direitos à aquisição de imóvel, como é o caso de alguém adquirir os direitos que outrem teria em razão de uma promessa de compra e venda.

O fato gerador do ITBI que determina o pagamento do tributo é a cessão de direitos de bens imóveis inter vivos.

5.1  Onde pagar o ITBI? Aspecto espacial do fato gerador

O devedor do tributo deve pagá-lo no município onde estiver situado o imóvel.

6. Sujeito tributário ativo: a quem pagar o ITBI?

O devedor do ITBI deve pagá-lo ao município onde estiver o imóvel.

7. Quem deve pagar o ITBI?

o comprador é a pessoa responsável por pagar o ITBI, mas existe a possibilidade de uma negociação entre as partes envolvidas, o que seria uma boa opção para economizar. 

O ITBI é uma dívida do tipo solidária, portanto, é responsável pela dívida o transmitente, adquirente, cedente ou intermediário. Porém se a transação for informada através de processo a Secretaria da Receita Municipal por declaração de cessões e transmissões imobiliárias – DCTI, a dívida passará ser só de responsabilidade do adquirente.

8. Qual o preço do ITBI: base de cálculo

O imóvel será objeto de avaliação oficial, tendo como base os preços praticados no mercado, ou o valor mencionado no contrato de compra e venda ou qualquer outro instrumento de transmissão se for superior e a alíquota aplicada é de 3%(três por cento) sobre o valor do imóvel.

8.1.1 Não concordo com o valor do ITBI cobrado. É agora?

A legislação define que o ITBI seja calculado no valor em que o imóvel foi avaliado ou sobre o valor declarado pelo contribuinte. Em caso de divergência entre os valores, o cálculo do imposto é sobre o maior valor.

No entanto, caso haja essa divergência, é possível solicitar uma nova avaliação, feita de acordo com as diretrizes impostas pelo município. A solicitação deve ser feita novamente no site da prefeitura.

Na hora de comprar o seu imóvel é importante ficar atento à todos os gastos e se planejar direitinho, para que surpresas desagradáveis não apareçam lá na frente.

Questione sempre quais são as taxas que deverão ser pagas assim que adquirido o imóvel para que você não seja pego de surpresa. Tributos como esse podem impedir que você consiga passar o imóvel para o seu nome, gerando desgaste. Por isso, esclareça ao máximo todas as dúvidas que aparecerem no decorrer do processo de compra.

9. Alíquota do ITBI

9.1Redução da alíquota do ITBI: desconto

Um dos benefícios fiscais do ITBI é a redução de alíquota de 50% aos imóveis comprados por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), de acordo com a lei federal nº 6.941, de 14 de setembro de 1981.

Em regra, a alíquota do ITBI sobre o preço do imóvel é de 2% (porcentagem habitual).

A datar de sua vigência em 1981, mediante a lei nº 6.941, de 14 de setembro de 1981, o Poder Legislativo Federal ordenou isto:

Art. 290.. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).

§ 1º – O registro e a averbação referentes à aquisição da casa própria, em que seja parte cooperativa habitacional ou entidade assemelhada, serão considerados, para efeito de cálculo, de custas e emolumentos, como um ato apenas, não podendo a sua cobrança exceder o limite correspondente a 40% (quarenta por cento) do Maior Valor de Referência.

§ 2º – Nos demais programas de interesse social, executados pelas Companhias de Habitação Popular – COHABs ou entidades assemelhadas, os emolumentos e as custas devidos pelos atos de aquisição de imóveis e pelos de averbação de construção estarão sujeitos às seguintes limitações:

a) imóvel de até 60 m 2 (sessenta metros quadrados) de área construida: 10% (dez por cento) do Maior Valor de Referência;

b) de mais de 60 m² (sessenta metros quadrados) até 70 m 2 (setenta metros quadrados) de área construída: 15% (quinze por cento) do Maior Valor de Referência;

c) de mais de 70 m 2 (setenta metros quadrados) e até 80 m 2 (oitenta metros quadrados) de área construída: 20% (vinte por cento) do Maior Valor de Referência.

§ 3º – Os emolumentos devidos pelos atos relativos a financiamento rural serão cobrados de acordo com a legislação federal.”

10. Como é calculado o ITBI?

Para simular o valor do ITBI, você precisará fazer a multiplicação do valor venal do imóvel pela alíquota do município onde o bem será adquirido. 

Para você entender melhor, confira um exemplo:

Um imóvel de R$300.000,00 na cidade que pratica a taxa do ITBI de 2%, é preciso fazer o seguinte cálculo:

300.000 (valor venal) x 2% (taxa) = 6.000.

Dessa forma, o valor do ITBI para essa propriedade será de R$6.000,00.

11. Quem Tem Direito à Isenção de ITBI?

12. Exclusão da exigibilidade do crédito tributário

12.1 Quais as causas de isenção do ITBI? Isenção do ITBI

o ITBI é um tributo de competência municipal, ou seja, cada município tem liberdade para criar seus próprios descontos e parâmetros de isenção, de modo que não é possível generalizar as normas aplicáveis.

No entanto, existem alguns casos, como em alguns tipos de financiamento imobiliário, que as regras se aplicam de forma geral. A seguir, você confere alguns padrões de isenção total e parcial do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.

12.1.1 Programa Minha Casa

Quem compra imóvel por meio do Programa Minha Casa Minha Vida pode ganhar isenção de ITBI.

A datar de 2011, por meio da lei nº 12.424, de 2011 – que modificou a lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, artigo 43-, o Poder Legislativo Federal dispôs:

 

Art. 43.  Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:         (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS;       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV.       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

 

Conforme interpretação desta lei, o beneficiário do programa Minha Casa Minha Vida pode ser isento do pagamento do ITBI na quantia de até 75%.

12.1.2 Incentivos Fiscais

A datar de 2013, em São Paulo, por meio da lei estadual nº 15.931/2013, artigo 3, o Legislativo Paulistano criou o Programa de Incentivos Fiscais para prestadores de serviços estabelecidos ou que vierem a se estabelecer na região da Zona Leste do Município de São Paulo, concedendo-lhe isenção do Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis – ITBI-IV, para incentivar a instalação de empresas intensivas em mão de obra na região.

A contar de 12/20113, por intermédio da lei estadual de São Paulo nº 15.931, de 20 de dezembro de 2013, o Poder Legislativo Paulista autorizou isto:

DOS INCENTIVOS FISCAIS

Art. 3º Os incentivos fiscais referidos no art. 2º desta lei serão os seguintes:

[…]

II – isenção do Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis – ITBI-IV na aquisição de imóvel pelo contribuinte incentivado, ocorrida após a homologação da declaração a que se refere o art. 4º desta lei;

12.1.3 Integralização de Capital

Estão isentas de ITBI às incorporações ao patrimônio de pessoa jurídica e a operações de incorporação ou fusão entre entidades.

A datar de 05/10/1988, a Constituição da República Federativa do Brasil permitiu o seguinte:

SEÇÃO V

DOS IMPOSTOS DOS MUNICÍPIOS

 Art. 156.

[…]

• 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

Conforme a Constituição, o imposto sobre transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil

12.1.4 Não incidência na transmissão à pessoa jurídica

Com base no que preceitua a Constituição Federal Brasileira de 1988, em seu art. 156, 2º, I, não ocorre incidência de imposto (ITBI) sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital realizada para incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica, em pagamento de capital nela subscrito; ou decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

12.6Como solicitar isenção? Processo administrativo de isenção

Porém, vale lembrar que para pedir a isenção total ou parcial do ITBI será preciso comprovar que você tem direito ao benefício, mediante apresentação de documentos, assim como apresentação de uma declaração de isenção devidamente preenchida no cartório.

Para requisitar a isenção ou desconto, é essencial verificar as diretrizes específicas da sua cidade. Isso pode ser feito no site da prefeitura ou por telefone. Lembre-se de que a documentação adequada é crucial para comprovar seu direito à isenção ou desconto.

13. Extinção da exigibilidade do crédito tributário do ITBI

13.1                     Extinção do ITBI pelo pagamento

13.1.1 Pagamento parcelado do ITIBI

O pagamento da taxa ITBI/ISTI é realizado via boleto bancário. O documento pode ser gerado no próprio site da prefeitura.

Em alguns lugares você deve pagar o ITBI depois do registro da escritura, já em outros o imposto deve ser pago depois da lavratura da escritura pública.

O prazo para pagar também varia de acordo com o município, mas costuma girar em torno de 30 dias após a compra.

A maioria das prefeituras não permite que se parcele o ITBI.

Mas caso você esteja comprando um imóvel através de um financiamento bancário, você pode incluir o pagamento desse imposto nas parcelas.

Porém, lembre-se que adicionando esse valor ao financiamento, haverá cobrança de juros.

Se não pagar o ITBI, não será possível transferir o imóvel para o seu nome e garantir a propriedade através do registro que é feito justamente após a quitação deste imposto.

14. Conclusão

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Em resumo, expomos para você sobre o funcionamento do ITBI.